不動産を売却すると、多くの場合は「譲渡所得税」の確定申告が必要になります。ところが、売却価格からどの費用を差し引けるのか、3,000万円控除などの特例が使えるのか、あるいは税率はどのくらいかといった点は非常に複雑です。その結果、自己判断では大きな損をしてしまうことも少なくありません。
そこで本ページでは、不動産売却後に必要となる確定申告の基本を、わかりやすく解説します。情報を整理することで、不動産の売却をされた方が安心して正しく申告できるようお役立ていただければ幸いです。
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不動産売却 確定申告の基礎知識
まずは、所得税の確定申告とは、譲渡所得とは、分離課税とはといった、基礎知識からご説明いたします。
不動産売却に必要な所得税の確定申告とは
確定申告とは、まず1年間の所得と税額を計算し、そのうえで納めるべき税金を税務署に申告する手続きのことです。たとえば給与所得者の多くは、会社が年末調整を行うため確定申告は不要です。しかし、不動産を売却した場合などは、例外的に自分で確定申告を行う必要があります。このように、状況によって申告の要否が変わる点に注意が必要です。
不動産売却の譲渡所得とは？確定申告が必要なケース
「譲渡所得」とは、つまり不動産や株式などの資産を売却して得られた利益のことを指します。
例えば、マンションを2,000万円で購入し、3,500万円で売却した場合には、購入費用や売却にかかった費用を差し引いた残りが譲渡所得です。さらに、不動産の場合は金額が大きくなるため、課税額も高額になりやすく、そのため正確な計算が重要となります。
分離課税とは
分離課税とは？総合課税との違い
通常、私たちが受け取る給与や事業所得などは「総合課税」と呼ばれます。まず、すべての所得を合算し、その結果累進税率（所得が多いほど税率が上がる仕組み）で課税されます。
一方で、不動産を売却したときに発生する「譲渡所得」は「分離課税」とされます。つまり、給与や事業の所得とは切り離して、独自に計算方法や税率を用いて税金を計算し、確定申告する仕組みです。
したがって、給与などと合算して税率が上がることはなく、不動産譲渡所得だけに専用の税率がかかる、というのが大きな違いです。
譲渡所得の税率（分離課税）
不動産譲渡所得に係る税率は、所有期間に応じて以下の２種類があります。具体的には、所得税・住民税を合わせて、以下のとおりです。
- 所有期間5年以下（短期譲渡）：39.63％
- 所有期間5年超（長期譲渡）：20.315％
不動産譲渡所得の計算例
（前提）
10年前に購入した不動産（土地、購入価格900万円）を2000万円で売却した場合（手数料100万円）の確定申告の計算例です。
（譲渡所得の計算）
- 譲渡価格：2000万円
- 取得費 ：900万円
- 取引費用：100万円
→譲渡所得＝2000万円-900万円-100万円＝1000万円
（所得税・住民税の計算）
所有期間が５年を超えていますので、長期譲渡（20.315%（所得税15.315%、住民税5%））が適用されます。
所得税・住民税＝1000万円×20.315%≒203万1500円
不動産売却 確定申告が必要なケース・不要なケース
不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要です。
しかし、すべてのケースで必ず申告しなければならないわけではありません。損失が出ていて特例を使わない場合など、一部のケースでは申告が不要となります。
例えば、不動産売却で赤字が出ているものの「譲渡損失の繰越控除」や「住宅ローン控除との損益通算」などの特例を利用しない場合は、確定申告を省略することが可能です。
ただし、3,000万円特別控除のように特例を利用して非課税とするためには、必ず申告手続きが必要になる点に注意が必要です。
つまり、「損失をそのまま放置する」か「特例を一切使わない」という限定的な場合を除き、ほとんどのケースで申告が求められると考えるのが安全です。そのため、判断に迷った場合には税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
⚠️ 不動産売却で確定申告が必要なケース
- 不動産を売却して譲渡益が出た場合
- 不動産を売却して譲渡損が出た場合で、以下のいずれかの特例を適用する場合
・租税特別措置法41条の5 （居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
・租税特別措置法41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
🚫 不動産売却で確定申告が不要なケース
- 不動産を売却して譲渡損が出た場合で、以下のいずれも適用しない場合
・租税特別措置法41条の5 （居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
・租税特別措置法41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
➡（まとめ）
譲渡益が出た場合・譲渡損が出て特例を適用する場合は確定申告が必要です
📌 不動産売却 確定申告の注意点
特別控除を適用するには確定申告が必要です！
居住用不動産を売却した場合に利用できる「居住用財産の3,000万円控除」などの特例は、しかし、確定申告をしなければ適用されません。
つまり、課税額がゼロになるケースであっても、結局 確定申告の手続きが必要となります。
そのため、「非課税だから申告不要」と思い込むと税務署から指摘を受けるリスクがあります。したがって、控除や特例を正しく活用するためにも、必ず確定申告を行うことが重要です。
譲渡益が出るか譲渡損が出るかは、計算してみないとわかりません。
譲渡所得の計算上、譲渡益が出るか譲渡損が出るかは、まず 取得価額の算出方法や各種特例の適用によって大きく変わります。
そのため、最終的に譲渡益となるのか、それとも譲渡損となるのかは、実際に計算してみない限り確定できません。
さらに、適用できる特例や控除の有無によって税額が数百万円単位で変わるケースもあります。つまり、専門的な判断が必要になるため、自己判断では大きな損失につながるリスクがあります。
したがって、譲渡益が出るのか譲渡損になるのか判断に迷う場合には、ぜひ一度ご相談ください。
🔍 申告要否シミュレーション
不動産を売却された方が 「自分は申告が必要か不要か」「どの特例を適用できる可能性があるか」 を簡単に確認できるツールです。
具体的には、以下のような項目を入力するだけで判定できます。
- 自己の居住用かどうか
- 所有期間
- 譲渡益が出ているのか、それとも譲渡損か
- 住宅ローン残高の有無
これらの情報を入力すると、自動的に 申告の要否や、適用できる特例が表示される仕組みです。
ぜひお試しください。
料金表のご案内
不動産譲渡所得 確定申告（税込）143,000円～
不動産の売却があった方は、原則として確定申告が必要です。当事務所にご依頼いただく場合の料金は料金表に記載させていただいておりますので、ぜひご覧ください。
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事業をされていない個人の方（副業をされている方を含みます）向けに、各所得・所得控除に応じた所得税申告料金、相続対策などの料金をお見積りします。
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よくあるご質問｜森亮税理士事務所（船橋市）
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