不動産を売却した際に生じる譲渡所得の計算には、各種費用や控除などが絡み複雑になります。このページでは計算方法について解説します。
不動産売却時の譲渡所得計算の基本
まず、譲渡損益の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡損益 ＝ 土地や建物を売った金額 － 取得費 － 譲渡費用
そして、譲渡所得は譲渡損益から特別控除を控除した金額です。
譲渡所得 ＝ 譲渡損益 － 特別控除額
土地や建物を売った金額（収入金額）
「土地や建物を売った金額」とは、端的に言えば収入金額です。
収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。これには、以下のものを含みます。
- 譲渡の対価（本体価額）
- 未経過固定資産税等を受けた場合は、その額
- 金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合は、その時価
- その他に経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益
取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
取得費 ＝ 購入代金 ＋ 購入手数料等 ＋ 改良費・設備費 － 減価償却費相当額
上記取得費が収入金額の５％を下回る場合や、購入代金・購入時期等が不明な場合は譲渡価格の5%を取得費とすることができます。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、以下が含まれます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙代
- 売却するときに借家人などに支払った立退料
- 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用
特別控除額
土地や建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。特別控除の特例は以下のとおりです。
（1）公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
（2）マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特別控除の特例）
（3）特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
（4）特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
（5）平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
（6）農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
（7）低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
不動産売却時の譲渡所得に係る所得税等の計算方法
譲渡所得を計算した後は、所有期間に応じて税率が変わります。
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：39.630％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
- 長期譲渡（所有期間5年超） ：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
所得税の他、住民税・復興特別所得税も併せて課税されるため、事前にシミュレーションしておくことが重要となります。
不動産譲渡所得の計算例
（前提）
10年前に購入した不動産（土地、購入価格900万円）を2000万円で売却した場合（手数料100万円）の確定申告の計算例です。
（譲渡所得の計算）
- 譲渡価格：2000万円
- 取得費 ：900万円
- 取引費用：100万円
→譲渡所得＝2000万円-900万円-100万円＝1000万円
（所得税・住民税の計算）
所有期間が５年を超えていますので、長期譲渡（20.315%（所得税15.315%、住民税5%））が適用されます。
所得税・住民税＝1000万円×20.315%≒203万1500円
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