不動産売却時に知っておきたい「3000万円特例」と「住宅ローン控除」の関係
① 不動産を売却するときの税金の基本
自宅を売ったとき、売却益（譲渡所得）が出れば「譲渡所得税」がかかります。
計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 = 譲渡価格（売却額） − (取得費 + 譲渡費用)
この譲与所得に対して、所得税＋住民税あわせて約20％（長期譲渡の場合）がかかります。
②3000万円特別控除とは？
自宅を売却した場合に使えるのが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」です。
- 売却益から 最大3000万円まで差し引ける
- 所有年数に関係なく使える
- 一生に何度もは使えないが、一定条件で再利用可能
たとえば、
- 売却益 2500万円 → 控除でゼロ → 税金なし
- 売却益 4000万円 → 控除で1000万円に圧縮 → 税金約200万円（約20%）
となります。
③住宅ローン控除とは？
新居をローンで購入した場合、年末のローン残高等の要件に応じて、最大13年間・年40万円（新築の場合）まで所得税や住民税から控除が受けられる制度です。
- 控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%（2024年制度の場合）
- 控除しきれない分は住民税からも一定額差し引き可能
つまり「年単位で税金が戻ってくる」仕組みです。
④両制度を使うときの注意点
実は、3000万円特例と住宅ローン控除は併用ができません。
現行の制度下では、
- 譲渡益に対して3000万円特例を使った場合 → その年の住宅ローン控除は適用不可
- その他の場合→住宅ローン控除を利用可能
つまり「どっちがお得か」を計算して選ぶ必要があります。
⑤税金の差額シミュレーション例
例：自宅を4000万円で売却（売却益：2000万円）、新たに新築マンションを5000万円（うちローン4000万円）で購入するケース
- 3000万円特例を使う → 税金ゼロ
ただし、その年の住宅ローン控除は適用できない - 特例を使わない → 税金約400万円発生
ただし住宅ローン控除で初年度約28万円、13年間で約300万円還付
→ 総合的に見ると「特例を使うほうが有利」
このように、「どちらが得か」は売却益とローン額のバランスで変わるのです。
まとめ
- 自宅を売ったときは 3000万円特別控除 で大幅に税金が減らせる
- 新居購入時は 住宅ローン控除 で長期的に節税できる
- 両方を同時に使うには制限があるため、シミュレーション必須
- 税理士や専門家に事前相談して「自分の場合どちらが有利か」を確認することが大切
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