不動産を売却すると、多くの場合は「譲渡所得税」の確定申告が必要になります。ところが、売却価格からどの費用を差し引けるのか、3,000万円控除などの特例が使えるのか、あるいは税率はどのくらいかといった点は非常に複雑です。その結果、自己判断では大きな損をしてしまうことも少なくありません。
そこで本ページでは、不動産売却後に必要となる確定申告の流れや譲渡所得の計算方法、申告を怠った場合のリスク、そしてよくあるご相談事例までを、わかりやすく解説します。このように情報を整理することで、不動産の売却をされた方が安心して正しく申告できるようお役立ていただければ幸いです。
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①不動産売却 確定申告の基礎知識
まずは、所得税の確定申告とは、譲渡所得とは、分離課税とはといった、基礎知識からご説明いたします。
不動産売却に必要な所得税の確定申告とは
確定申告とは、まず1年間の所得と税額を計算し、そのうえで納めるべき税金を税務署に申告する手続きのことです。たとえば給与所得者の多くは、会社が年末調整を行うため確定申告は不要です。しかし、不動産を売却した場合などは、例外的に自分で確定申告を行う必要があります。このように、状況によって申告の要否が変わる点に注意が必要です。
不動産売却の譲渡所得とは？確定申告が必要なケース
「譲渡所得」とは、つまり不動産や株式などの資産を売却して得られた利益のことを指します。
例えば、マンションを2,000万円で購入し、3,500万円で売却した場合には、購入費用や売却にかかった費用を差し引いた残りが譲渡所得です。さらに、不動産の場合は金額が大きくなるため、課税額も高額になりやすく、そのため正確な計算が重要となります。
分離課税とは
分離課税とは？総合課税との違い
通常、私たちが受け取る給与や事業所得などは「総合課税」と呼ばれます。まず、すべての所得を合算し、その結果累進税率（所得が多いほど税率が上がる仕組み）で課税されます。
一方で、不動産を売却したときに発生する「譲渡所得」は「分離課税」とされます。つまり、給与や事業の所得とは切り離して、独自に計算方法や税率を用いて税金を計算し、確定申告する仕組みです。
したがって、給与などと合算して税率が上がることはなく、不動産譲渡所得だけに専用の税率がかかる、というのが大きな違いです。
譲渡所得の税率（分離課税）
不動産譲渡所得に係る税率は、所有期間に応じて以下の２種類があります。具体的には、所得税・住民税を合わせて、以下のとおりです。
- 所有期間5年以下（短期譲渡）：39.63％
- 所有期間5年超（長期譲渡）：20.315％
不動産譲渡所得の計算例
（前提）
10年前に購入した不動産（土地、購入価格900万円）を2000万円で売却した場合（手数料100万円）の確定申告の計算例です。
（譲渡所得の計算）
- 譲渡価格：2000万円
- 取得費 ：900万円
- 取引費用：100万円
→譲渡所得＝2000万円-900万円-100万円＝1000万円
（所得税・住民税の計算）
所有期間が５年を超えていますので、長期譲渡（20.315%（所得税15.315%、住民税5%））が適用されます。
所得税・住民税＝1000万円×20.315%≒203万1500円
②不動産売却 確定申告が必要なケース・不要なケース
不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要です。
しかし、すべてのケースで必ず申告しなければならないわけではありません。一方で、損失が出ていて特例を使わない場合など、一部のケースでは申告が不要となります。
例えば、不動産売却で赤字が出ているものの「譲渡損失の繰越控除」や「住宅ローン控除との損益通算」などの特例を利用しない場合は、確定申告を省略することが可能です。
ただし、3,000万円特別控除のように特例を利用して非課税とするためには、必ず申告手続きが必要になる点に注意が必要です。
つまり、「損失をそのまま放置する」か「特例を一切使わない」という限定的な場合を除き、ほとんどのケースで申告が求められると考えるのが安全です。そのため、判断に迷った場合には税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
⚠️ 不動産売却で確定申告が必要なケース
- 不動産を売却して譲渡益が出た場合
- 不動産を売却して譲渡損が出た場合で、以下のいずれかの特例を適用する場合
・租税特別措置法41条の5 （居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
・租税特別措置法41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
🚫 不動産売却で確定申告が不要なケース
- 不動産を売却して譲渡損が出た場合で、以下のいずれも適用しない場合
・租税特別措置法41条の5 （居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
・租税特別措置法41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
➡（まとめ）
譲渡益が出た場合・譲渡損が出て特例を適用する場合は確定申告が必要です
📌 不動産売却 確定申告の注意点
特別控除を適用するには確定申告が必要です！
居住用不動産を売却した場合に利用できる「居住用財産の3,000万円控除」などの特例は、しかし、確定申告をしなければ適用されません。
つまり、課税額がゼロになるケースであっても、結局 確定申告の手続きが必要となります。
そのため、「非課税だから申告不要」と思い込むと税務署から指摘を受けるリスクがあります。したがって、控除や特例を正しく活用するためにも、必ず確定申告を行うことが重要です。
譲渡益が出るか譲渡損が出るかは、計算してみないとわかりません。
譲渡所得の計算上、譲渡益が出るか譲渡損が出るかは、まず 取得価額の算出方法や各種特例の適用によって大きく変わります。
そのため、最終的に譲渡益となるのか、それとも譲渡損となるのかは、実際に計算してみない限り確定できません。
さらに、適用できる特例や控除の有無によって税額が数百万円単位で変わるケースもあります。つまり、専門的な判断が必要になるため、自己判断では大きな損失につながるリスクがあります。
したがって、譲渡益が出るのか譲渡損になるのか判断に迷う場合には、ぜひ一度ご相談ください。
🔍 申告要否シミュレーション
当事務所では、不動産を売却された方が 「自分は申告が必要か不要か」「どの特例を適用できる可能性があるか」 を簡単に確認できるツールです。
具体的には、以下のような項目を入力するだけで判定できます。
- 自己の居住用かどうか
- 所有期間
- 譲渡益が出ているのか、それとも譲渡損か
- 住宅ローン残高の有無
これらの情報を入力すると、自動的に 申告の要否や、適用できる特例が表示される仕組みです。
ぜひお試しください。
③不動産売却時の譲渡所得の計算方法
それでは、不動産を譲渡したときの譲渡所得の計算方法を説明いたします。
不動産売却時の譲渡所得計算の基本
まず、譲渡損益の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡損益 ＝ 土地や建物を売った金額 － 取得費 － 譲渡費用
そして、譲渡所得は譲渡損益から特別控除を控除した金額です。
譲渡所得 ＝ 譲渡損益 － 特別控除額
土地や建物を売った金額（収入金額）
「土地や建物を売った金額」とは、端的に言えば収入金額です。
収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。これには、以下のものを含みます。
- 譲渡の対価（本体価額）
- 未経過固定資産税等を受けた場合は、その額
- 金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合は、その時価
- その他に経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益
取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
取得費 ＝ 購入代金 ＋ 購入手数料等 ＋ 改良費・設備費 － 減価償却費相当額
上記取得費が収入金額の５％を下回る場合や、購入代金・購入時期等が不明な場合は譲渡価格の5%を取得費とすることができます。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、以下が含まれます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙代
- 売却するときに借家人などに支払った立退料
- 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用
特別控除額
土地や建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。特別控除の特例は以下のとおりです。
（1）公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
（2）マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特別控除の特例）
（3）特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
（4）特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
（5）平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
（6）農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
（7）低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
④不動産売却時の譲渡所得に係る所得税等の計算方法
譲渡所得を計算した後は、所有期間に応じて税率が変わります。
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：39.630％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
- 長期譲渡（所有期間5年超） ：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
所得税の他、住民税・復興特別所得税も併せて課税されるため、事前にシミュレーションしておくことが重要となります。
⑤不動産売却時の確定申告書の書き方
不動産売却の申告では、通常の確定申告書第一表に加えて、以下の書類を作成・添付します。
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 添付書類
確定申告書第三表（分離課税用）
不動産の譲渡所得は「分離課税」として計算されます。
このときに使用するのが 「確定申告書第三表（分離課税用）」 です
⁉️なぜ不動産売却時の確定申告で、第三表（分離課税用）が必要なのか
確定申告書は「第一表」「第二表」「第三表」に分かれています。まず、通常の給与所得や事業所得は第一表・第二表で計算します。
一方で、不動産の譲渡所得や株式の譲渡所得は“分離課税”として独立して計算する必要があります。そのため、不動産を売却して確定申告を行う場合には、第三表を使用します。
🔍不動産売却で必要な確定申告書第三表（分離課税用）で記載する内容
① 収入金額（売却金額）
左上の「収入金額」欄には、まず売買契約書に記載されている売却金額（譲渡価格）を記入します。
例えば、この例では 20,000,000円 が記入されています。
さらに、固定資産税清算金などもここに加算する必要があります。
② 所得金額
「収入金額」から「取得費」「譲渡費用」「特別控除（3,000万円控除など）」を差し引いた金額を記入します。
例えば、この例では 3,320,000円 が記載されています。
なお、「譲渡所得の内訳書」で計算した額と一致する必要があります。
③ 所得金額 － 所得控除
ここには、所得控除（基礎控除など）を差し引いた後の 課税所得金額 を記載します。
例えば、この例では 2,096,000円 と記載されています。
なお、この金額が、分離課税の計算の対象となります。
④ 税額の計算
ここでは、「課税所得金額」に所定の税率を掛けて、税額を計算します。
なお、不動産の売却の場合は「所有期間5年以下＝短期譲渡30％」「5年超＝長期譲渡15％」です。
例えば、この例では 15％（長期譲渡） が適用されており、314,400円 が算出されています。
譲渡所得の内訳書
1面 基本的な事項を記載
２面 不動産の特性を記載して、譲渡所得の金額を計算する基礎とするページ
３面 具体的な売却資産の内訳の内訳・取得費の計算、取引費用等の内訳、特別控除の適用等を記載して、譲渡所得を計算するページ
その他の添付書類
その他、必要に応じて以下のような書類の提出が必要です。
相続関連の明細書
| 書類名 | 用途・説明 |
|---|---|
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（平成27年1月1日以後相続開始用） |
相続又は遺贈により取得した財産について、相続財産に係る譲渡所得の取得費加算の特例（措法39）の適用を受ける場合に使用します。 |
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（令和5年1月1日以後相続開始用） |
相続開始が令和5年以降の場合に使用します。 |
居住用財産関連の明細書
| 書類名 | 用途・説明 |
|---|---|
居住用財産の譲渡損失の金額の明細書【租税特別措置法第41条の5用】 |
居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受ける場合に使用します。 |
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5用】 |
損益通算や繰越控除の対象額を計算するために使用します。 |
特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書【租税特別措置法第41条の5の2用】 |
特定居住用財産の譲渡損失について、損益通算や繰越控除の特例を受ける場合に使用します。 |
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5の2用】 |
繰越控除や損益通算の対象金額を計算するために使用します。 |
その他の特例関連の明細書
| 書類名 | 用途・説明 |
|---|---|
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）【総合譲渡用】 |
土地・建物や株式等以外の資産を譲渡した場合や、措置法特例を受ける場合に使用します。 |
保証債務の履行のための資産の譲渡に関する計算明細書 |
保証債務の特例（所法642）の適用を受ける場合に使用します。 |
配偶者居住権に関する譲渡所得に係る取得費の金額の計算明細書 |
配偶者居住権に関する譲渡所得の取得費を計算する場合に使用します。 |
債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例に関する明細書 |
債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の特例（措法40の3の2）の適用を受ける場合に使用します。 |
譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書 |
土地や建物の特例適用時に登記事項証明書を省略する場合に使用します。 |
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